La règle des 120 jours pour louer sa résidence principale
Vous louez le logement que vous habitez pendant vos absences ? La loi vous limite à 120 jours de location par an pour une résidence principale, et certaines communes ont déjà abaissé ce plafond à 90 jours. Dépasser expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. Voici ce que couvre exactement cette limite, comment se comptent les jours, ce que la loi Le Meur a changé en 2025-2026, et une méthode simple pour ne jamais la franchir sans le vouloir.
En résumé
- Une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par année civile (sauf santé, obligation pro ou force majeure).
- Depuis la loi Le Meur, une commune peut abaisser ce plafond à 90 jours : Paris depuis 2025, Lyon depuis 2026.
- On compte les jours réellement loués, toutes plateformes confondues, pas les jours où l'annonce est en ligne.
- Dépasser le plafond : amende civile jusqu'à 15 000 €. La règle ne vaut que pour la résidence principale, pas la secondaire.
La règle des 120 jours, en clair
La règle des 120 jours interdit de louer sa résidence principale en meublé de tourisme plus de 120 jours par année civile. Elle vise à empêcher qu'un logement habité se transforme en location touristique à plein temps. Trois exceptions seulement : l'obligation professionnelle, la raison de santé et la force majeure.
Point de vocabulaire important : une résidence principale est un logement occupé au moins 8 mois par an par vous, votre conjoint ou une personne à charge. C'est cette définition, rappelée par service-public.fr sur la mise en location de sa résidence principale, qui déclenche le plafond. Si vous n'occupez pas le bien 8 mois par an, ce n'est pas votre résidence principale et d'autres règles s'appliquent (voir plus bas).
À ne pas confondre avec une autre limite : vous ne pouvez pas non plus louer votre résidence principale à un même client plus de 90 jours consécutifs. Au-delà, la relation bascule vers un bail classique. Ces deux plafonds coexistent : le total annuel d'un côté, la durée d'un même séjour de l'autre.
Comment se comptent les 120 jours ?
On compte les jours où le logement est effectivement loué et occupé, pas les jours où l'annonce reste visible sans réservation. Le décompte porte sur l'année civile, du 1ᵉʳ janvier au 31 décembre, et repart à zéro au 1ᵉʳ janvier. Une nuit réservée puis annulée ne consomme pas votre quota.
Le piège classique vient de la multi-diffusion. Le plafond s'applique au logement, pas à chaque annonce : si vous êtes présent sur Airbnb et Booking, ce sont les nuits cumulées des deux qui comptent. 70 nuits sur Airbnb plus 55 sur Booking, cela fait 125 jours, donc un dépassement, même si aucune plateforme prise isolément ne franchit la limite. C'est exactement pour éviter ce type d'erreur qu'un calendrier synchronisé entre Airbnb et Booking devient précieux : un compteur unique, pas un par canal.
Un exemple concret
Vous partez en vacances 3 semaines l'été (21 nuits), 2 semaines à Noël (14 nuits) et vous louez quelques week-ends au fil de l'année (une trentaine de nuits). Vous êtes autour de 65 jours : confortablement sous le plafond. Le sujet devient sensible quand la location saisonnière n'est plus un appoint occasionnel mais une activité régulière sur une résidence que vous occupez de moins en moins.
90 ou 120 jours ? Ce que change la loi Le Meur
Depuis la loi du 19 novembre 2024, une commune peut abaisser le plafond de 120 à 90 jours par délibération de son conseil municipal. Le chiffre de 120 reste la règle par défaut, mais votre plafond réel dépend désormais de votre ville. Vérifier la délibération locale n'est plus optionnel.
Cette faculté vient de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme (dite « loi Le Meur »). Les premières grandes villes s'en sont déjà saisies :
| Commune | Plafond | Depuis |
|---|---|---|
| Paris | 90 jours | 1ᵉʳ janvier 2025 |
| Lyon | 90 jours | 1ᵉʳ janvier 2026 |
| Reste de la France (par défaut) | 120 jours | Sauf délibération locale |
Chaque ville fixe son propre plafond et son propre régime pour les résidences secondaires. Pour savoir où vous en êtes, consultez notre comparatif du plafond de location par ville (20 grandes villes touristiques : Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Montpellier, Biarritz, Cannes…).
La même loi généralise aussi la déclaration en mairie et le numéro d'enregistrement, avec un téléservice national attendu d'ici le 20 mai 2026. Ce numéro et le plafond de jours sont deux obligations distinctes qui s'additionnent : notre guide sur le numéro d'enregistrement de meublé de tourisme détaille cette seconde formalité.
Résidence principale ou secondaire : la règle n'est pas la même
Le plafond de 120 jours ne concerne que la résidence principale. Une résidence secondaire peut être louée toute l'année, mais elle relève d'un régime plus lourd : changement d'usage et autorisation en mairie dans les communes qui l'imposent. Confondre les deux mène à appliquer la mauvaise règle.
Résidence principale
- · Occupée au moins 8 mois par an.
- · Plafond de 90 ou 120 jours de location.
- · Pas d'autorisation de changement d'usage.
- · Déclaration en mairie selon la commune.
Résidence secondaire
- · Pas de plafond de jours.
- · Changement d'usage dans les zones tendues.
- · Déclaration et numéro d'enregistrement.
- · Règles fixées surtout au niveau local.
Dépasser le plafond sur une résidence principale ne fait pas que déclencher une amende : la location peut être requalifiée en changement d'usage, avec les autorisations que cela suppose. D'après l' article L324-1-1 du code du tourisme (renforcé par la loi Le Meur), le dépassement de la limite annuelle expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €, et le défaut d'enregistrement à une amende administrative jusqu'à 10 000 €.
Comment ne pas dépasser le plafond : la méthode
Ne pas dépasser tient en cinq réflexes : connaître son plafond réel, compter les bonnes nuits, tenir un seul compteur pour tous ses canaux, fermer ses calendriers à temps et garder la trace de l'année. Voici le détail.
- 1
Identifiez votre plafond exact (90 ou 120 jours)
Le plafond national est de 120 jours, mais la loi Le Meur autorise chaque commune à l'abaisser à 90 jours par délibération. Vérifiez la règle en vigueur sur le site de votre mairie avant votre première nuit louée : c'est ce chiffre-là qui compte pour vous.
- 2
Comptez les jours réellement loués, sur l'année civile
Seuls comptent les jours où un voyageur occupe le logement, pas les jours où l'annonce est simplement en ligne. Le décompte court du 1ᵉʳ janvier au 31 décembre et repart à zéro chaque année.
- 3
Tenez un compteur unique pour tous vos canaux
Si vous diffusez sur Airbnb, Booking et votre site direct, additionnez les nuits de toutes les plateformes : le plafond porte sur le logement, pas sur chaque annonce. Un seul calendrier centralisé évite l'erreur de comptage.
- 4
Fermez vos calendriers partout à l'approche du seuil
Quand le compteur approche du plafond, bloquez les disponibilités sur toutes vos plateformes en même temps. Un channel manager ferme les calendriers d'un bloc, sans oubli et sans risque de dépassement de dernière minute.
- 5
Conservez le décompte annuel
La commune peut vous réclamer le nombre de jours loués jusqu'au 31 décembre de l'année suivante. Gardez l'historique de chaque séjour : c'est votre preuve de conformité en cas de contrôle.
Une fois le plafond atteint, la location touristique s'arrête pour l'année. Reste à tirer le meilleur des jours autorisés : mieux vaut 90 nuits bien remplies et bien tarifées que 120 nuits bradées. Nos leviers pour augmenter son taux d'occupation valent particulièrement quand chaque nuit disponible est comptée.
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Le plafond se gère mal à la main, surtout sur plusieurs plateformes. ImaginoStay centralise vos calendriers dans un seul outil : vous voyez le total réel de nuits louées, tous canaux réunis, et vous fermez vos disponibilités partout en même temps quand vous approchez de la limite.
Un compteur unifié
Les nuits d'Airbnb, Booking et votre site direct additionnées automatiquement : un seul chiffre à surveiller.
Blocage synchronisé
Fermez vos calendriers d'un bloc à l'approche du plafond, sans oubli sur un canal ni double réservation.
Historique conservé
Chaque séjour daté et archivé : votre décompte est prêt si la commune le réclame.
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Démarrer gratuitementQuestions fréquentes
Références
- Service-public.fr — Mettre en location sa résidence principale (plafond de jours, définition, sanctions)
- Economie.gouv.fr — Louer sa résidence principale en meublé de tourisme (règle des 120 jours)
- Légifrance — Article L324-1-1 du code du tourisme (plafond de jours et sanctions : amende civile jusqu'à 15 000 €)
- Légifrance — Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (régulation des meublés de tourisme, dite « loi Le Meur »)
- Ministère de la Transition écologique — La location touristique meublée (cadre national)
- ANIL — Location touristique : les nouvelles règles (analyse)
Information à jour en juillet 2026, donnée à titre indicatif et non comme un conseil juridique personnalisé. Le plafond applicable dépend d'une délibération locale et le calendrier de la loi Le Meur évolue au fil des décrets : vérifiez toujours la règle en vigueur auprès de votre commune avant de louer.