Location saisonnière à Biarritz : la règle des 120 jours
Contrairement à une idée répandue, Biarritz n'a pas abaissé à 90 jours le plafond de la résidence principale : il reste à 120 jours par an. La tension porte ailleurs, sur le changement d'usage des logements secondaires, encadré par un régime de compensation strict depuis 2023.
En résumé à Biarritz
- Résidence principale : plafond de 120 jours par an (plafond national inchangé).
- Ce qui distingue Biarritz : Résidence principale à 120 j, mais compensation stricte et amende jusqu'à 50 000 €.
- Numéro d'enregistrement obligatoire, à afficher sur chaque annonce.
- Dépassement du plafond : amende civile jusqu'à 15 000 € (article L324-1-1 du code du tourisme).
Le plafond de jours à Biarritz
À Biarritz, une résidence principale peut être louée jusqu'à 120 jours par an sans autorisation de changement d'usage, tant qu'elle reste occupée au moins 8 mois par an. La ville n'a pas utilisé la faculté d'abaisser ce plafond à 90 jours.
Le principe reste national : on décompte les jours réellement loués sur l'année civile, toutes plateformes cumulées, et le compteur repart à zéro au 1ᵉʳ janvier. Pour la mécanique complète du décompte et les exceptions (obligation professionnelle, santé, force majeure), voyez notre guide sur la règle des 120 jours pour une résidence principale.
Biarritz conserve le plafond national de 120 jours pour la résidence principale : la ville n'a pas activé la baisse à 90 jours. La contrainte se joue surtout sur les résidences secondaires (voir plus bas).
Changement d'usage et compensation à Biarritz
Pour un logement secondaire, la transformation en meublé de tourisme est soumise à autorisation de changement d'usage avec compensation, en vigueur depuis le 1er mars 2023.
La règle locale qui change tout
La compensation peut se faire de deux façons : transformer en habitation une surface à usage commercial de superficie au moins équivalente, dans la commune, ou acheter un titre de commercialité devant notaire. Une location sans le changement d'usage requis expose à une amende pouvant atteindre 50 000 €.
Enregistrement et numéro à Biarritz
La déclaration et le numéro d'enregistrement sont exigés ; les demandes d'autorisation de changement d'usage passent par un téléservice dédié. Le numéro doit figurer sur chaque annonce.
Le numéro d'enregistrement et le plafond de jours sont deux obligations distinctes qui s'additionnent. Notre guide dédié au numéro d'enregistrement de meublé de tourisme détaille comment l'obtenir et où l'afficher.
Ce que vous risquez
Les sanctions sont fixées au niveau national par l' article L324-1-1 du code du tourisme, renforcé par la loi Le Meur, et s'appliquent à Biarritz comme ailleurs :
| Manquement | Amende maximale |
|---|---|
| Dépassement du plafond de jours | 15 000 € (civile) |
| Défaut d'enregistrement | 10 000 € (administrative) |
| Fausse déclaration / faux numéro | 20 000 € (administrative) |
| Changement d'usage illégal | 100 000 € (civile) |
Rester dans les clous à Biarritz avec ImaginoStay
Que votre plafond soit de 120 jours ou que vous jongliez avec plusieurs plateformes, le risque est de perdre le compte. ImaginoStay centralise vos calendriers et vos nuits louées dans un seul outil, et ferme vos disponibilités partout à l'approche de la limite.
Un compteur unifié
Les nuits de tous vos canaux additionnées : un seul chiffre à surveiller face au plafond local.
Blocage synchronisé
Fermez vos calendriers d'un bloc à l'approche du seuil, sans oubli ni double réservation.
Numéro affiché partout
Votre numéro d'enregistrement renseigné une fois, cohérent sur chaque annonce.
Historique conservé
Chaque séjour daté : votre décompte est prêt si la commune le réclame.
Louez à Biarritz en toute sérénité
Centralisez vos calendriers, suivez vos nuits louées en temps réel et prenez des réservations directes sans commission.
Démarrer gratuitementQuestions fréquentes — Biarritz
Comparer avec les autres villes
Retrouvez le plafond et les règles de compensation de dix villes touristiques dans notre comparatif du plafond de location par ville.
Références
- Ville de Biarritz — Demander une autorisation préalable (changement d'usage)
- Service-public.fr — Mettre en location sa résidence principale
- Légifrance — Article L324-1-1 du code du tourisme (plafond et sanctions)
- Ministère de la Transition écologique — La location touristique meublée
Information à jour en juillet 2026, donnée à titre indicatif et non comme un conseil juridique personnalisé. Les règles locales (plafond, compensation, quotas) évoluent au fil des délibérations : vérifiez toujours la règle en vigueur auprès de Biarritz avant de louer.